En utilisant la procédure dite du « 49.3 », le gouvernement a créé une incompréhension majeure chez les loueurs en meublé non professionnels. Il n’a, en effet, pas retenu la même rédaction que celle adoptée par les Parlementaires, mais celles des Sénateurs qui s’éloignait de la première… Au final, la réglementation des locations meublées est devenue totalement illisible. Une proposition de Loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, adoptée par l’Assemblée Nationale le 29 janvier, vient clarifier les nouvelles dispositions. Elles s’appliqueraient toutefois à compter du 1er janvier 2024. Un régime transitoire serait donc en vigueur pour l’année 2023. Voici toutes les informations à retenir à ce sujet.
Plafond de recettes et abattement abaissés pour tous les LMNP
Le projet de loi pour remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue prévoit, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2024, de :
- Diminuer le plafond de recettes du régime micro-BIC à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés et à 30 000 euros pour les meublés classés ;
- Réduire l’abattement de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 71 % à 30 % pour les meublés classés.
Il faut toutefois souligner que ces dispositions ne s’appliqueront pas aux revenus 2023, imposés en 2024. Ces derniers suivront les règles suivantes :
- Meublés de tourisme non classés : recettes < 15 000 € et abattement de 30 %,
- Meublés de tourisme classés : recettes < 188 700 € et abattement de 71 %.
Le projet de loi durcit les conditions d’application du régime micro-BIC et réduit, de ce fait, son intérêt pour les loueurs en meublés. Par ailleurs, elle s’attaque également au régime réel et institue un principe de neutralisation des amortissements pratiqués sur l’immeuble pour le calcul de la plus-value de cession (voir ci-dessous).
Certaines locations meublées peuvent bénéficier d’un abattement supplémentaire
Le projet de Loi prévoit deux dérogations aux changements présentés ci-dessus. Elle concerne les meublés de tourisme classés situés :
- En zone rurale,
- Ou en station classée de sport d’hiver et d’alpinisme.
Des précisions devraient être apportées ultérieurement par décret afin de définir ces notions. Dans ces zones un abattement supplémentaire de 41 % s’applique, sous réserve que les recettes de l’année précédente ne dépasse pas 50 000 euros. Ces dispositions s’appliqueraient à compter du 1er janvier 2024.
Pour les revenus 2023, on ne parle pas de « zone rurale » ni de « station classée » mais de « zone non-tendue ». Les logements meublés classés implantés dans une telle zone peuvent bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21 % si leurs recettes de l’année précédente n’excèdent pas 15 000 euros.
Neutralisation des amortissements pratiqués sur l’immeuble cédé (régime réel)
Cette disposition ne concerne que les loueurs en meublés non-professionnels qui relèvent d’un régime réel d’imposition (hors micro-BIC, donc). Le régime réel des BIC permet, contrairement au régime micro-BIC, de déduire des amortissements pour tenir compte de la perte de valeur de l’immeuble.
Jusqu’alors, les loueurs en meublés non-professionnels qui cédaient un immeuble étaient soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette caractéristique leur permettait de bénéficier d’une double déduction des amortissements : au cours de l’exploitation du bien et lors de la cession de l’immeuble.
Le projet de Loi revient sur ce « cadeau fiscal ». Les amortissements déduits des revenus des LMNP feront l’objet d’une réintégration dans le cadre du calcul de la plus-value de cession de l’immeuble. Cette mesure aura pour effet direct d’alourdir l’imposition fiscale lors de la revente des biens de LMNP.
Nouvelles mesures d’encadrement pour les meublés de tourisme
À cette liste de dispositions fiscales s’ajoutent de nouvelles contraintes administratives potentielles, décidées par les instances locales (Mairies notamment). Ces derniers pourraient :
- Abaisser la durée de mise à disposition d’une résidence principale à titre de meublé de tourisme de 120 jours à 90 jours par an ;
- Insérer dans les plans locaux d’urbanisme un règlement obligeant le porteur de projet d’une construction à usage d’habitation à en faire sa résidence principale ;
- Limiter le nombre d’autorisations de changement d’usage pour les locations de courtes durées ;
- Généraliser la procédure d’enregistrement à la déclaration préalable de meublés de tourisme.
Enfin, les personnes souhaitant procéder à un changement d’usage définitif de leur bien immobilier pour y pratiquer une activité de location de courtes durées devront présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le classement devra être compris entre A et D.
