Le bail de courte durée, ou bail dérogatoire, est un dispositif prévu par la loi qui permet d’échapper au statut des baux commerciaux mais dont la durée ne peut être supérieure à deux ans, limite qui passe à trois ans pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014.
Bail de courte durée : les avantages et inconvénients
Le bail de courte durée a pour objectif de permettre au locataire de ne pas s’engager tout de suite sur une longue durée, notamment pour les entrepreneurs qui débutent leur activité. Il peut ainsi être risqué de s’engager sur neuf ans sans avoir la certitude de réussir le lancement de son affaire. De plus, le bail de courte durée permettra également au locataire de « tester » sa zone de chalandise et de la quitter rapidement si le secteur géographique ne répond pas à ses attentes.
Du côté du bailleur, le statut des baux de courte durée permettra d’avoir un engagement moins long avec un nouveau locataire. Le bail de courte durée lui laissera la possibilité d’en savoir plus sur ce dernier avant de conclure éventuellement un bail commercial pour la suite.
Ensuite, le bailleur pourra récupérer les lieux à l’expiration du bail sans avoir à respecter un quelconque droit au renouvellement ou à verser une indemnité d’éviction au locataire, et le loyer prévu dans l’éventuel bail suivant ne sera pas plafonné contrairement à ce qui est prévu pour les baux commerciaux.
Le locataire devra toute fois se méfier car le statut des baux de courte durée ne lui offre pas la même protection que le statut des baux commerciaux, notamment par rapport à la pérennité de la location qui permet de constituer et fidéliser une clientèle.
En effet, à l’expiration du bail de courte durée, le locataire doit quitter les lieux et ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction ni aucun droit au renouvellement du bail.
Bail de courte durée : les règles à respecter
Bien qu’aucune disposition réglementaire ne l’exige, le bail de courte durée est impérativement rédigé par écrit, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, et sa durée ne peut pas excéder 3 ans pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2014.
De plus, il doit être obligatoirement stipulé dans le contrat de bail de courte durée que les parties renoncent à se placer sous le régime des baux commerciaux, et à défaut, le bail sera considéré comme étant un bail commercial. En revanche, les parties n’ont pas à justifier leur choix de se placer sous le régime des baux de courte durée.
Toute clause de reconduction tacite du bail de courte durée n’est pas valable et risque d’entrainer la requalification du contrat en bail commercial.
Le renouvellement d’un bail de courte durée n’est possible que dans un seul cas : il faut que la durée totale des baux de courte durée qui se succèdent soit inférieure à deux ans ou trois ans pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014. A défaut, tout renouvellement prendra automatiquement la forme d’un bail commercial, donc un engagement de neuf ans.
Lorsque le terme du bail de courte durée est arrivé, le contrat cesse de plein droit et il n’est pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. Ce dernier ne disposera d’aucun droit au renouvellement du bail, devra quitter les lieux immédiatement et ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction.
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