En pratique, une SASU peut très bien exercer une activité immobilière : location, achat/revente, etc. Aucun texte de Loi ne l’en empêche. Cela dit, pourquoi opter pour un tel statut juridique ? Quels sont ses avantages dans le cadre d’un projet immobilier ? Existe-t-il des inconvénients à cette forme d’entreprise ? Voici un dossier complet qui répond à l’ensemble de ces questions.
Projet immobilier : les avantages de la SASU
La possibilité d’être seul ou à plusieurs
La SASU est, comme son nom l’indique, une société par actions simplifiée unipersonnelle. En d’autres termes, il s’agit d’une SAS à associé unique. Ce statut juridique n’en est pas un à part entière. En réalité, il s’agit d’une version particulière de la SAS traditionnelle. Dans cette forme, la plupart des décisions prises en cas de pluralité d’associés (SAS) sont prises dans le cas de la SASU par l’associé unique. L’avantage de la SASU, comparée à la société civile immobilière (SCI) par exemple, est qu’elle permet à une personne seule de se lancer dans un projet immobilier. La création d’une SCI suppose, en effet, la réunion de deux associés au moins.
La responsabilité limitée de l’actionnaire
La SASU fait partie de la famille des sociétés dont la responsabilité des associés est plafonnée. Ici, la responsabilité de l’associé unique est limitée au montant de ses apports au capital social. Attention toutefois, ce principe subit quelques exceptions, notamment si le capital social de la société est manifestement insuffisant au regard des besoins générés par l’activité ou si l’associé unique est également président et qu’il commet une faute de gestion. Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Ces derniers engagent donc leurs patrimoines personnels respectifs (biens propres) en cas de faillite de l’entreprise.
L’exercice d’une activité commerciale
La SASU est une société commerciale par la forme. Grâce à ce caractère « commercial », cette société a le droit d’exercer toute activité de nature commerciale. À ce titre, une SASU immobilière peut donc très bien acheter des immeubles en vue de les revendre et de générer des plus-values (en réalisant ou non des travaux dans les biens concernés). Ce n’est pas le cas de tous les statuts juridiques. En pratique, l’activité de marchand de biens immobiliers est, par exemple, interdite en SCI. Les sociétés civiles n’ont pas la possibilité d’exercer des activités commerciales d’achat/revente d’immeubles à titre habituel, c’est-à-dire fréquemment.
La SASU immobilière : les inconvénients
Un régime d’imposition des bénéfices s’impose : l’IS
Les bénéfices dégagés dans le cadre de l’exploitation d’une SASU relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et plus précisément de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce régime, la société calcule un résultat qui, s’il est positif, est taxé au taux de 25 % (un taux réduit s’applique sous conditions). Lorsque la société distribue des dividendes à son associé unique, ce dernier supporte également une imposition. C’est pour cette raison que l’on considère qu’il existe une « double imposition ». La SCI, quant à elle, peut librement choisir son régime : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Attention toutefois, cela ne signifie pas que l’IR est préférable à l’IS.
Un régime social protecteur pour le président, mais très coûteux
Le président de SASU est, qu’il ait la qualité d’actionnaire ou non, considéré comme un assimilé-salarié. Les conséquences de cette assimilation sont nombreuses. Tout d’abord, il bénéficie approximativement de la même protection sociale qu’un salarié classique. En contrepartie, lui et la SASU supportent de lourdes cotisations sociales. En effet, étant exclu de l’assurance-chômage (en l’absence de lien de subordination avec la société), il se retrouve également exclu de nombreux dispositifs de réduction de charges sociales. Résultat : sa protection sociale coûte 80 % de son salaire net. Celle d’un gérant majoritaire n’est que de 45 %, le tout pour des garanties assez proche (sauf en matière de retraite).
Des obligations comptables et fiscales étendues
Sur ce point, la SASU se distingue fortement des sociétés civiles, et notamment de la SCI… Une SASU est soumise aux obligations administratives les plus contraignantes : tenue d’une comptabilité commerciale en mode créances/dettes, dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, envoi d’une liasse fiscale comprenant de nombreuses annexes, etc. En SCI, la reddition des comptes par le gérant est obligatoire, comme la tenue d’une comptabilité ; mais ce type de société peut appliquer les règles de la comptabilité de trésorerie (recettes/dépenses). Par ailleurs, la SCI n’a pas l’obligation de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.
