Un bail commercial est un contrat de location d’un local professionnel dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit obligatoirement servir à l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail commercial est un contrat entre deux parties : le bailleur, qui est le propriétaire des murs, et le locataire, qui obtient le droit d’usage du local professionnel. Pour le créateur d’entreprise, le bail commercial constitue généralement le contrat le plus important car il s’agit d’un engagement de longue durée.
Ce dossier vous propose une liste de questions – réponses sur le bail commercial.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
La durée d’un bail commercial est de 9 ans. Toutefois, le bailleur et le locataire conviennent librement, ensemble, de la durée du bail à condition que celle-ci soit au moins égale à 9 ans. Lorsque la durée d’un bail commercial est supérieure à 12 ans, il faut obligatoirement signer un bail emphytéotique, qui est un bail commercial notarié.
Comment est fixé le loyer du bail et comment est-il payé ?
Le bailleur et le locataire fixe librement le montant du loyer du bail commercial. Il en est de même concernant les modalités de paiement du loyer par le locataire (mensuel, trimestriel, semestriel…).
Une fois convenu, le montant doit être spécifié dans le contrat de bail commercial.
Le premier loyer versé par le locataire peut être augmenté par un pas de porte. Ce montant correspond à un droit d’entrée exigé par le bailleur pour obtenir la jouissance du local professionnel.
Sous quelle forme un bail commercial doit-il être conclu ?
En principe, il n’y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d’un bail commercial. Les parties au contrat sont donc libre de formaliser leur accord comme ils l’entendent. En pratique, la plupart des baux commerciaux sont conclus par écrit pour des raisons évidentes de preuve, et pour prévenir le risque de litige entre le bailleur et le locataire.
En cas d’écrit, le bail peut être rédigé sur support papier, ou sur support électronique. Si le bail est conclu oralement, il relèvera du statut des baux commerciaux et aura donc une durée de 9 ans.
Enfin, il existe une exception. Le bail commercial doit obligatoirement être rédigé par un notaire dans l’un des deux cas suivants :
- lorsqu’il a une durée supérieure à 12 ans,
- ou lorsqu’il concerne une activité de débit de boissons.
Quelles sont les activités possibles pour le locataire ?
Le bailleur et le locataire définissent d’un commun accord les activités que le locataire va pouvoir exercer dans les locaux professionnels, dans les limites prévues par le règlement de copropriété (ou le cahier des charges du lotissement) ou des règles d’urbanisme.
Lorsqu’un bail tous commerces est conclut, le locataire peut exercer n’importe quelle activité dans le local professionnel. Si nécessaire, une liste d’activité exclue peut toutefois être intégrée.
Le locataire peut-il résilier son bail commercial de manière anticipée ?
Tout d’abord, un bail commercial peut être résilié de manière anticipée lorsque le bailleur et le locataire sont d’accord.
Ensuite, le locataire dispose d’un droit de résiliation anticipée tous les 3 ans. Toutefois, si le bail commercial est conclut pour une durée supérieure à 9 ans, ce droit peut être retiré. Pour exercer son droit de résiliation, le locataire doit donner congé en respectant un préavis de 6 mois. Aucun motif n’est nécessaire pour pouvoir exercer ce droit.
Enfin, un bail commercial peut être résilié de manière anticipée si le locataire commet une faute. Cette résiliation peut alors intervenir soit après une action judiciaire du bailleur, soit par l’application d’une clause résolutoire insérée dans le bail commercial.
Le loyer d’un bail commercial peut-il être modifié ?
Le bailleur a la possibilité de demander, tous les trois ans, la révision du loyer en fonction de la variation de l’indice légal. Il s’agit de la révision triennale du bail commercial. L’indice à prendre en compte pour calculer la revalorisation du loyer est le suivant :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales
- L’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités.
Que se passe-t-il à l’issue du bail commercial ?
À l’approche du terme du bail commercial, plusieurs situations peuvent se produire. Si le bailleur ou le locataire envisage d’agir, ils doivent anticiper.
- Le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial au bailleur. Pour cela, il doit faire la demande au moins 6 mois avant le terme du bail. Le bailleur pourra accepter, ou refuser en précisant les motifs qui l’on conduit à prendre cette décision.
- Le bailleur a également la possibilité de notifier un congé au locataire afin d’éviter la reconduction du bail en son état actuel, et de demander son renouvellement. Un congé sans renouvellement est également possible.
En l’absence de démarches du bailleur et du locataire, le bail commercial se poursuit après le terme du contrat initial. Chaque partie pourra proposer le renouvellement du bail à tout moment.
