L’ouverture d’une agence immobilière impose de respecter plusieurs obligations légales, notamment en terme de garantie financière, d’assurance responsabilité civile (RC), d’affichage d’informations, de relation client (signature de mandats) et d’exercice des missions.
Le coin des entrepreneurs vous propose un rappel des principales obligations que les agents immobiliers indépendants doivent respecter pour exercer leur métier.
Nous rappelons qu’un agent immobilier ne peut pas exercer son activité sous le statut auto-entrepreneur ou micro-entrepreneur.
La garantie financière obligatoire pour les agences immobilières
Tous les agents immobiliers qui détiennent des fonds pour le compte de leurs clients doivent souscrire une garantie financière auprès d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’une entreprise d’assurance ou de la caisse des dépôts. Le montant de la garantie financière doit être au moins égal :
- à 30 000 euros minimum lors des deux premiers exercices, puis 110 000 euros ensuite,
- et au montant des sommes dont l’agent immobilier est redevable à tout moment.
Le cas échéant, il est nécessaire d’avoir une garantie financière par activité immobilière.
Lorsque l’agent immobilier déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, il n’est pas tenu de souscrire une garantie financière.
L’assurance RC obligatoire pour les agences immobilières
Les agents immobiliers doivent obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile (assurance RC). Nous rappelons que le professionnel engage sa responsabilité civile pour toute les prestations qu’il délivre.
Le contrat doit prévoir une limite de garantie ne pouvant pas être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré. De plus, les franchises ne doivent pas excéder 10% du montant des indemnités dues.
L’affichage des informations obligatoires à l’agence immobilière
Un agent immobilier doit respecter plusieurs obligations d’information vis-à-vis de ses clients :
- Il doit tout d’abord indiquer les informations suivantes sur tous les documents et les correspondances professionnelles : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le nom et l’adresse du garant ;
- Ensuite, une affiche mentionnant le numéro de la carte professionnelle de l’agent ainsi que la mention relative à la perception ou non de fonds (avec le cas échéant : la dénomination, l’adresse du garant et le montant de la garantie), doit être apposée de manière visible dans l’agence immobilière ;
- Egalement, il doit respecter les règles relatives à l’information des consommateurs, notamment en affichant les tarifs TTC des prix pratiqués ainsi que le mode de calcul avec le barème des prix. Ce doit être affiché de façon claire et visible dans l’agence immobilière.
- Enfin, il doit informer les clients sur la répartition des honoraires quand le prix des ceux-ci est à la charge de l’acquéreur.
Lorsque l’agence immobilière est sur internet, le barème des prix doit y être facilement accessible. Toutes les pages de l’agence immobilière hébergées sur des sites qui n’appartiennent pas à l’agent immobilier doivent comporter un renvoi vers le site du professionnel afin que tout intéressé puisse accéder au barème. A défaut, ces pages doivent comporter le barème.
Les mandats : documents obligatoires pour exercer l’activité
L’agent immobilier reçoit une délégation de pouvoirs pour agir au nom et pour le compte de son client, il est mandataire. Pour encadrer la relation contractuelle, il doit obligatoirement signer un mandat écrit, simple ou exclusif, avec chaque client :
- Les mandats simples sont des mandats qui permettent au client de négocier également lui-même et/ou de confier la mission à d’autres agences immobilières ;
- Les mandats exclusifs sont des mandats à travers lesquels la négociation est accordée à l’agent immobilier à titre exclusif. Le client ne peut pas travailler avec une autre agence immobilière sur la même mission.
Chaque mandat doit préciser :
- le type de mandat (simple ou exclusif),
- la durée du mandat,
- la rémunération de l’agent, ainsi que l’indication de la personne qui en aura la charge,
- l’objet et l’étendue de la mission,
- les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes,
- le numéro d’inscription au registre des mandants,
- la clause d’exclusivité (pour les mandats exclusifs).
Bien entendu, pour que l’agent immobilier puisse exercer valablement sa mission, il faut que le mandat soit en cours de validité.
Les obligations de l’agent immobilier dans l’exercice de ses missions
L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle. Dans le cadre de l’exercice de ses missions, l’agent immobilier est astreint à une obligation de loyauté et de diligence envers ses clients, il est tenu d’un devoir de conseil.. Cela inclut notamment le fait de s’occuper des démarches en vue de la conclusion d’une vente ou d’un bail.
L’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle portant les mentions « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « gestion immobilière » doit obligatoirement tenir un registre recensant par ordre les mandats signés avec les clients.
Concernant les annonces de biens à vendre ou à louer, l’agent immobilier doit s’abstenir d’utiliser des pratiques commerciales susceptibles de tromper les clients. Voici quelques exemples :
- proposer un bien en vente ou en location qui est déjà vendu ou loué en réalité,
- proposer un bien avec un prix différent de celui qui figure sur le mandat,
- indiquer qu’un bien est en agence en exclusivité alors qu’un mandat simple a été signé.
Pour les annonces de location non saisonnières de biens, des informations prévues par la loi doivent être obligatoirement communiquées (voir ici : article 4 de l’arrêté du 10/01/2017).
Lorsque des fonds sont perçus par l’agence pour le compte de ses clients, il faut :
- affecter ces fonds dans un compte dédié,
- délivrer un reçu au client,
- et tenir un registre de tous les versements.
