La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau statut de bailleur privé. Celui-ci ouvre droit à un avantage fiscal de taille : la possibilité de déduire des revenus fonciers, chaque année, un amortissement du bien immobilier. Son montant varie selon plusieurs paramètres, et notamment en fonction des ressources du locataire et du montant du loyer. Voici tout ce qu’il faut retenir au sujet du nouveau statut de bailleur privé.
Les conditions à remplir pour bénéficier du nouveau statut de bailleur privé
Conditions tenant au propriétaire
Le propriétaire peut être une personne physique, c’est-à-dire un particulier, ou une personne morale. Dans ce dernier cas, la société ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés, mais à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire soumis à l’IR – particulier ou société – doit relever d’un régime réel d’imposition, et autrement dit, ne pas avoir choisi le régime micro-foncier. Le bien immobilier (ou les titres de la société) doit être détenus en pleine propriété. L’avantage ne profite pas aux biens démembrés.
Conditions tenant au logement
L’avantage fiscal résultant du nouveau statut du bailleur privé ne profite qu’aux bâtiments d’habitation collectifs, c’est-à-dire aux biens qui regroupent plus de 2 logements partiellement ou totalement superposés. Le logement peut être acquis à l’état neuf, en état futur d’achèvement ou avoir fait l’objet d’une construction. Les logements anciens acquis peuvent en bénéficier sous conditions (réhabilitation lourde, ou travaux aboutissant à la production d’un immeuble neuf). L’acquisition – ou la demande de permis – doit avoir lieu entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Conditions tenant à l’activité de location
Tout d’abord, seule l’activité de location nue à usage d’habitation ouvre droit au statut de bailleur privé. Le bien doit être loué de manière continue pendant une durée minimale de 9 années. Le logement doit obligatoirement représenter la résidence principale du locataire. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du bien ou la date d’achèvement du bien / des travaux. Enfin, le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond (qui varie selon la location du bien).
Conditions tenant au locataire
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire du bien immobilier, ni l’un de ses parents ou allié jusqu’au 2ème degré inclus. Enfin, l’avantage fiscal est subordonné au respect d’un plafond de ressources du locataire. Ce dernier dépend notamment de la localisation du logement.
Conditions de forme
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire (ou chaque associé) doit exercer une option lors du dépôt de sa déclaration de revenu (ou de la déclaration de résultat) de l’année d’achèvement du logement / des travaux ou de l’acquisition. Une déclaration spéciale n° 2044 doit être complétée à cet effet.
L’avantage fiscal procuré par le nouveau statut de bailleur privé
Le statut du bailleur privé permet de bénéficier d’un important avantage fiscal : la déduction de l’amortissement du bien immobilier. Il se calcule comme suit : base amortissable * taux d’amortissement.
Précisions sur la base amortissable
La base de calcul de l’amortissement correspond au prix d’acquisition net de frais (hors honoraires de notaires, droits d’enregistrement et commissions des intermédiaires), majoré du montant des éventuels travaux de réhabilitation.
Précisions sur le taux d’amortissement
Le taux d’amortissement dépend de deux paramètres :
- De la nature de la location (très sociale, sociale ou intermédiaire) qui dépend du loyer et des ressources du location),
- Du type du logement (neuf/en état futur d’achèvement EFA ou à réhabiliter).
| Nature de la location | Taux d’amortissement (Logement neuf ou en EFA) | Taux d’amortissement (Logement à réhabiliter) |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Location très sociale | 5,5 % | 4 % |
Plafonnement de l’amortissement
Le montant global des amortissements ne peut dépasser 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Des majorations existent, sous réserve de remplir des conditions strictes.
Lorsque l’amortissement génère un déficit foncier, ce dernier se reporte et s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Sous certaines conditions, il peut venir en diminution du revenu global imposable.