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Compromis ou promesse unilatérale de vente de fonds de commerce ?

Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont deux actes juridiques aux conséquences biens différentes pour le vendeur et pour l’acquéreur.

Afin que vous puissiez bien appréhender la différence entre ces deux contrats, nous vous présentons dans ce dossier :

  • les caractéristiques du compromis de vente de fonds de commerce,
  • les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce,
  • et les différences importantes entre ces deux contrats.

Vente de fonds de commerce : choisir entre le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente

Les caractéristiques du compromis de vente de fonds de commerce

Le compromis de vente d’un fonds de commerce est un contrat dans lequel le cédant ET l’acquéreur s’engage dans la vente du fonds de commerce à un prix déterminé. Ainsi, les deux parties sont engagées dans la transaction, ce qui n’est pas le cas dans une promesse unilatérale de vente.

Ce contrat doit être obligatoirement rédigé par écrit, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (obligatoire dans certains cas). Plusieurs informations obligatoires doivent y figurer. A défaut, l’acte encourt la nullité.

L’acquéreur qui signe un compromis de vente verse généralement un dépôt de garantie (entre 5% et 10% du prix de vente) qui s’imputera sur le prix de la cession lors de la signature de l’acte définitif.

Pour être valable, le compromis de vente d’un fonds de commerce ne doit pas faire l’objet d’un enregistrement aux impôts.

Ce dossier présente en détail ce contrat : le compromis de vente d’un fonds de commerce.

Les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce

La promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce est un contrat dans lequel le vendeur s’engage à céder son fonds de commerce à un acquéreur, à un prix déterminé et selon les modalités définies. L’acquéreur ne fournit aucun engagement, il décidera de lever ou non l’option qui lui est accordée.

Ce contrat doit être obligatoirement rédigé par écrit, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Aucun texte de loi ne prévoit des informations obligatoires dont l’omission entraînerait la nullité de l’acte. Toutefois, pour des raisons pratiques, plusieurs informations essentielles doivent y figurer (description du fonds, prix, délai de la promesse…).

Une indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur peut être prévue dans la promesse unilatérale. A défaut de réalisation de la promesse du fait de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation sera conservée par le vendeur.

Si l’acquéreur l’accepte (ce qui ne signifie pas qu’il lève l’option) et qu’elle est rédigée sous seing privé, la promesse unilatérale doit être enregistrée aux impôts dans les dix jours suivants son acception afin d’être valable.

Ce dossier présente en détail ce contrat : la promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce.

Les différences entre le compromis et la promesse de vente

Le tableau ci-dessous vous récapitule les différences entre un compromis de vente de fonds de commerce et une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce.

Compromis de vente Promesse unilatérale de vente
Rédaction du contrat Acte écrit, sous seing privé ou authentique Acte écrit, sous seing privé ou authentique
Informations obligatoires Oui, article L 141-1 du Code de commerce Non, mais il faut évidemment y indiquer plusieurs informations essentielles
Enregistrement aux impôts Non Obligatoire pour être valable en cas d’acceptation de l’acquéreur et s’il s’agit d’un acte sous seing privé
Les parties engagées Le vendeur et l’acquéreur Le vendeur uniquement
Désistement du vendeur Impossible Impossible, sauf si la promesse n’est pas acceptée
Désistement de l’acquéreur Impossible Possible, en ne levant pas l’option
Incorporation de conditions suspensives Possible Possible

Si vous êtes dans une phase de négociation pour la cession d’un fonds de commerce et que vous souhaitez matérialiser un accord, prenez donc le temps d’étudier les différents contrats possibles et faites-vous accompagner par un professionnel.

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Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise.


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