Un bail commercial est normalement conclu pour qu’un locataire exerce une activité définie au sein des locaux mis à disposition par le bailleur. Toutefois, une procédure dite de déspécialisation peut être utilisée.
La procédure de déspécialisation permet au locataire de modifier totalement ou partiellement son activité : il s’agit de la déspécialisation partielle et de la déspécialisation plénière.
Remarques préalables sur la déspécialisation
Le locataire doit effectuer une procédure de déspécialisation uniquement lorsque l’activité envisagée ne figure pas dans le bail commercial.
La procédure de déspécialisation ne peut pas être interdite par une clause du bail commercial. Si tel était le cas, cette dernière encourt la nullité.
La déspécialisation plénière
La déspécialisation plénière est une procédure qui permet au locataire d’exercer une ou plusieurs activités différentes que ce qui est prévu dans le bail commercial. Il s’agit ici d’un changement complet d’activité.
Deux conditions sont nécessaires pour effectuer cette procédure. Le locataire doit :
- être dans la nécessité économique de changer d’activité,
- et mettre en place une activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
La procédure de déspécialisation plénière
Le locataire doit demander au bailleur, par acte extrajudiciaire, l’autorisation de changer son activité. Cette demande doit mentionner la nouvelle activité envisagée.
Le bailleur dispose de 3 mois pour répondre à la demande du locataire par acte extrajudiciaire également, l’absence de réponse valant acceptation. Il a la possibilité :
- d’accepter la demande,
- d’accepter sous conditions la demande,
- ou de la refuser en motivant sa décision (par exemple la volonté de ne pas renouveler le bail commercial).
Remarque : l’acte extrajudiciaire est requis notamment pour les refus.
En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance.
Conséquences de la déspécialisation plénière
A l’occasion du changement d’activité, le bailleur peut demander une modification de loyer sans attendre la révision triennale.
Le changement d’activité effectué suite à la procédure de déspécialisation plénière peut entrainer le paiement d’une indemnité au bailleur en cas de préjudice.
Non-respect de la procédure de déspécialisation plénière
Lorsque le locataire change d’activité avant d’obtenir l’autorisation du bailleur, il commet une infraction.
La déspécialisation partielle ou restreinte
La déspécialisation partielle ou restreinte est une procédure qui permet au locataire d’adjoindre une ou plusieurs activités complémentaires à la sienne.
Cette nouvelle activité peut très bien devenir l’activité principale du locataire mais il ne faut pas que celle-ci se substitue à l’ancienne activité. Dans ce cas, il s’agirait d’un changement complet d’activité.
La procédure de déspécialisation partielle
Le locataire doit notifier au bailleur, par acte extrajudiciaire, son intention d’adjoindre une nouvelle activité complémentaire à la sienne. La demande est donc effectuée préalablement.
Le bailleur dispose alors de 2 mois pour répondre à compter de la réception de la demande, l’absence de réponse valant acceptation. Il a la possibilité d’accepter la demande ou de la contester.
Lorsque le bailleur entend contester la demande de déspécialisation partielle, il ne peut le faire qu’en remettant en cause le caractère complémentaire de la nouvelle activité envisagée.
En cas de contestation, les parties doivent saisir le tribunal de grande instance qui statuera sur le litige.
Conséquences de la déspécialisation partielle
Le bailleur peut tenir compte de l’adjonction d’activité lors de la révision triennale du loyer.
Il est également possible que cette procédure constitue un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.
Non-respect de la procédure de déspécialisation partielle
Le locataire qui adjoint une nouvelle activité complémentaire sans respecter la procédure de déspécialisation partielle peut être condamné à verser des dommages et intérêts au bailleur.
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