Ouvrir une entreprise de diagnostics immobiliers : règlementation et étapes

Le diagnostic immobilier est un secteur d’activité très dynamique, porté par l’augmentation croissante des transactions immobilières. Le lancement d’une telle activité nécessite généralement peu de fonds mais il requiert toutefois certaines qualifications. Voici toute les informations dont vous pourriez avoir besoin pour ouvrir une entreprise de diagnostics immobiliers ou devenir diagnostiqueur immobilier indépendant :

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Définition de l’activité de diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur immobilier indépendant est un professionnel qui intervient généralement en amont d’une transaction immobilière. Sa mission consiste à établir un bilan technique de l’ouvrage concerné par l’opération de vente.

Le diagnostic immobilier peut porter sur plusieurs caractéristiques : la performance énergétique du logement, l’installation électrique, l’installation de gaz, la présence de plomb ou la présence d’amiante.

La profession est encadrée par certains textes, et notamment par le Code de la Construction et de l’Habitation (Art L271-6, R271-3). L’INSEE lui attribue le code APE n° 7120B « Analyses, essais et inspections techniques ».

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Diplômes nécessaires pour ouvrir une entreprise de diagnostic immobilier

Voici la liste des diplômes et qualifications requises pour exercer le métier de diagnostiqueur immobilier :

  • Licence professionnelle mention « Métiers du BTP : performance énergétique et environnementale des bâtiments » ;
  • Licence professionnelle mention « Sécurité des biens et des personnes » ;
  • Diplôme de projecteur d’études bâtiment et travaux publics (Cnam) ;
  • Diplôme de technicien en diagnostics immobiliers (ITGA) ;
  • Ou diplôme de diagnostiqueur immobilier (établissement d’enseignement supérieur).

Certains professionnels peuvent toutefois exercer cette activité sans posséder l’un des diplômes présentés ci-dessus. Ils doivent justifier d’au moins 3 ans d’expérience dans le domaine du bâtiment et remplir d’autres conditions.

Caractéristiques du secteur d’activité « diagnostic immobilier »

L’Institut National des Statistiques et des Études Économiques (INSEE) établit chaque année des données sectorielles. Voici les informations publiques que l’on peut trouver à propose du diagnostic immobilier, qui remontent à 2017 :

Nombre total d’entreprises11 834 *
Chiffre d’affaires hors taxes5 milliards €
Salariés (en équivalent temps plein)68 883 *
* Ces chiffres comprennent également les entreprises de contrôle technique automobile

Particularités du business d’une entreprise de diagnostic immobilier

Sans surprise, le principal poste de dépenses d’une entreprise de diagnostic immobilier correspond aux frais de personnel. Ils représentent près de 50% du montant du chiffre d’affaires et englobent les salaires versés aux salariés et aux dirigeants, ainsi que les charges sociales déclarées et payées.

On retrouve également plusieurs investissements, notamment en outillages (appareils de diagnostic), en mobilier et en matériel (de transport, informatique…). Viennent ensuite les loyers immobiliers, les cotisations d’assurance, les dépenses de communication et les frais de publicité et les fournitures consommables (papier, toner…) Les frais de certification doivent également être pris en compte.

Le chiffre d’affaires comprend les honoraires facturés par le professionnel aux particuliers, aux entreprises et/ou aux administrations publiques. Leurs montant est généralement encadré par le règlement de l’organisme de certification (voir ci-dessous).

Formalités de constitution d’une entreprise de diagnostic immobilier

Demander l’immatriculation de l’entreprise de diagnostic immobilier

Pour exister officiellement, l’entreprise de diagnostic immobilier doit demander son inscription au registre du commerce et des sociétés. Pour cela, elle doit déposer une demande d’immatriculation. Le formalisme à effectuer dépend du statut juridique choisi. Voici un dossier qui peut vous aider à ce sujet : tableau comparatif des entreprises à une ou plusieurs personnes.

En cas d’exercice en nom propre de l’activité (entreprise individuelle), il suffit de remplir un formulaire de déclaration de création (P0 CMB), de réunir un certain nombre de justificatifs et d’envoyer la demande au centre de formalités des entreprises de la chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Si le choix porte sur une société commerciale, il convient de rédiger un projet de statuts et d’effectuer des apports. Il faut également publier une annonce légale de constitution dans un journal spécialisé. Enfin, il est nécessaire de remplir un formulaire M0, de rassembler des justificatifs, et d’envoyer la demande d’immatriculation.

Trouver un organisme de certification accrédité et obtenir une autorisation

Le diagnostiqueur immobilier doit ensuite choisir un organisme de certification. Il en existe plusieurs et le professionnel peut le choisir librement.

Il doit y retirer un dossier d’inscription, le remplir et le renvoyer. Si l’organisme accepte le dossier, il fait passer un examen théorique et pratique au candidat.

En cas de réussite, il lui notifie sa décision et lui attribue sa certification dans un délai de 2 mois. La certification fait ensuite l’objet d’un renouvellement, tous les 5 ans.

Précisons enfin que le professionnel diagnostiqueur certifié ne peut jamais faire office d’organisme certificateur pour d’autres diagnostiqueurs immobiliers. Ces deux professions sont incompatibles.

Souscrire une assurance professionnelle spécifique

Le diagnostiqueur immobilier doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle (RCP).

Le contrat d’assurance doit prévoir des garanties suffisantes : au moins 300 000 euros par sinistre et au moins 500 000 euros par an.

Règlementations de l’activité de diagnostiqueur immobilier

Le diagnostiqueur immobilier a une obligation d’indépendance et d’impartialité. Il ne doit avoir aucun lien avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages diagnostiqués, ni avec le propriétaire du logement.

Également, il ne peut accorder à un professionnel intervenant dans la vente ou la location de biens immobiliers des rétributions. A l’inverse, il ne peut recevoir de tels avantages de leur part d’entreprises de bâtiment.

Lorsque l’entreprise est ouverte au public, elle doit respecter les règles prévue pour la sécurité incendie et pour l’accessibilité des personnes handicapées (ERP – établissements recevant du public).

Tout au long du déroulement de sa mission, le diagnostiqueur immobilier doit respecter les règles déontologiques prévues par son organisme certificateur.

A l’issue de sa mission, il doit remettre à son client un rapport et une attestation sur l’honneur stipulant qu’il est en règle pour exercer son activité et établir ses diagnostics.

Il doit transmettre tous ses diagnostics de performance énergétique (DPE) à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie).

Concernant l’amiante, il doit établir, chaque année, un rapport et le communiquer au préfet du département dans lequel il a effectué ses prestations.

Si, au cours de sa mission, il constate des risques d’exposition au plomb avec facteur de dégradation, il doit avertir le propriétaire et transmettre une copie de son rapport à l’ARS (Agence Régionale de Santé).

Enfin, s’agissant du gaz, le diagnostiqueur immobilier doit couper l’alimentation et prévenir le distributeur énergétique en cas de danger grave et imminent.

Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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