Le contrat de crédit-bail immobilier consiste en la mise en location par un crédit-bailleur d’un bien immobilier à usage professionnel à une entreprise (le crédit-preneur) qui a la faculté de l’acquérir à l’issue du bail, en exécution d’une promesse unilatérale de vente.
Les parties au contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier est conclu entre :
- un crédit-bailleur, qui propose un bien immobilier en crédit-bail,
- et un crédit-preneur, qui prend les locaux en crédit-bail.
Le crédit-bailleur est obligatoirement une banque ou une société financière spécialisée en crédit-bail immobilier.
Les caractéristiques du contrat de crédit-bail immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier comporte deux composants : un contrat de location et un contrat de vente. Il présente plusieurs caractéristiques qui lui sont propres :
- il consiste en la mise en location d’un bien immobilier à usage professionnel,
- et il est assorti d’une promesse unilatérale de vente que le crédit-preneur peut accepter à l’issue de la location, lui permettant de devenir propriétaire de tout ou partie du bien.
Un crédit-bail immobilier n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux.
La mise en location d’un bien immobilier
Le contrat de crédit-bail immobilier doit porter sur un immeuble construit ou à construire et il doit s’agir d’un bien à usage industriel, à usage commercial ou à usage de bureaux.
La promesse unilatérale de vente
Le contrat de crédit-bail immobilier est obligatoirement assorti d’une promesse unilatérale de vente de la part du crédit-bailleur, qui prévoit que le crédit-preneur puisse devenir propriétaire de tout ou partie du bien à la fin du bail :
- soit par cession,
- soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués,
- ou soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
La promesse unilatérale de vente comporte un prix fixé d’avance et qui tient compte des loyers versés durant la période de bail.
Autres caractéristiques du crédit-bail immobilier
Le loyer et la durée du contrat sont librement prévus par les parties et il est obligatoire de prévoir contractuellement les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié.
Le contrat de crédit-bail immobilier doit faire l’objet d’une publicité au registre foncier lorsque sa durée est supérieure à 12 ans. Cette formalité est à l’initiative du crédit-bailleur.
L’issue du contrat de crédit-bail immobilier
A l’issue du bail, trois scénarios sont possibles :
- le crédit-preneur lève l’option d’achat et devient ainsi propriétaire du bien immobilier,
- le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et restitue le bien au crédit-bailleur,
- le crédit-preneur ne lève pas l’option d’achat et, avec l’accord du crédit-bailleur, reprend le bien immobilier en location.
La fiscalité attachée à l’opération du crédit-bail immobilier
L’opération de crédit-bail immobilier est soumise à un régime fiscal particulier que nous allons traiter dans un article spécifique : la fiscalité du crédit-bail immobilier.
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