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Le renouvellement du bail commercial

En principe, le professionnel qui conclut un bail commercial dispose d’un droit au renouvellement à son terme. L’exercice de ce droit n’est cependant pas automatique et des règles l’encadrent.

Voici un rappel sur les règles à connaître au sujet du renouvellement du bail commercial.

renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public.

Pour que le locataire puisse bénéficier de ce droit, il faut obligatoirement :

  • qu’il ait la nationalité française (sauf exceptions),
  • qu’un bail portant sur un immeuble ou un local existe,
  • qu’il y exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal depuis trois ans au moins et dont il est le propriétaire,
  • et qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

La demande de renouvellement du bail commercial

En principe, c’est au bailleur d’être à l’initiative du renouvellement en formulant une demande de congé. A défaut, le locataire dispose de deux possibilités.

La demande de congé du bailleur

Six mois au moins avant la terme du bail commercial, le bailleur peut :

  • donner congé au locataire sans offre de renouvellement,
  • ou donner congé au locataire avec offre de renouvellement.

Remarque : le bailleur peut aussi donner congé avec une offre de renouvellement sous conditions suspensives : le locataire a droit au renouvellement à condition qu’il réalise certains travaux.

L’offre de renouvellement peut prévoir un nouveau loyer :

  • qui est en principe plafonné,
  • mais qui peut être déplafonné dans certaines situations, c’est par exemple le cas lorsque les locaux sont à usage exclusif de bureaux ou lorsque la destination des locaux a été modifiée.

Le congé donné par le bailleur au locataire doit être effectué par acte d’huissier six mois au moins avant le terme du bail.

En l’absence d’offre de renouvellement, le congé doit contenir :

  • les motifs pour lesquels le bailleur souhaite mettre un terme au bail,
  • et la possibilité pour le locataire de contester le congé ou demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Quatre cas de motifs légitimes permettent au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction :

  1. le bailleur prouve que le bail n’entre plus dans le champ d’application des baux commerciaux,
  2. pour certains motifs graves et légitimes,
  3. lorsque l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son état insalubre,
  4. les biens loués sont jugés dangereux.

Les options du locataire pour répondre au congé

Le locataire peut :

  • accepter l’offre de renouvellement,
  • décliner l’offre de renouvellement,
  • accepter le congé sans offre de renouvellement donné par le bailleur,
  • contester le congé sans offre de renouvellement donné par le bailleur,
  • ou demander une indemnité d’éviction au bailleur lorsque ce dernier lui donne congé sans offre de renouvellement et sans motif légitime.

Il est également possible d’accepter le renouvellement du bail commercial tout en contestant le nouveau loyer.

Les options du locataire en l’absence de congé

Le locataire dispose de deux options lorsque le bailleur ne lui donne pas congé. Il peut :

  • effectuer une demande de renouvellement au bailleur par acte d’huissier dans les six mois qui précèdent le terme du bail commercial,
  • ou ne rien faire, le bail commercial sera alors reconduit tacitement.

En cas de demande de renouvellement, le bailleur à trois mois pour répondre (accepter ou refuser). En l’absence de réponse la demande est réputée acceptée.

Le refus de renouvellement par le bailleur peut faire l’objet d’une contestation ou d’une indemnité d’éviction.

Attention : la reconduction tacite n’est pas sans risque pour le locataire. Nous abordons ce point en fin d’article.

Clauses du bail commercial qui limitent le renouvellement

Il est possible que le bail commercial comporte une clause limitant le droit au renouvellement du locataire.

En réalité, plusieurs de ces clauses sont susceptibles de nullité. C’est par exemple le cas d’une clause qui prévoit :

  • que le locataire renoncera à son droit au renouvellement,
  • que le renouvellement ne concernera qu’une partie des locaux loués,
  • que le renouvellement du bail sera effectué pour une durée inférieure à neuf ans,
  • que le locataire renoncera à son indemnité d’éviction…

En règle générale, toute clause insérée dans le bail commercial qui a pour objectif de porter atteinte au droit au renouvellement du locataire encourt la nullité.

Conséquences du renouvellement du bail commercial

Les conséquences diffèrent en fonction de la manière dont le bail commercial a été renouvelé.

Nouveau bail suite à l’acceptation de l’offre de renouvellement

Lorsque locataire accepte l’offre de renouvellement que le bailleur lui a formulé dans la demande de congé ou que le bailleur accepte la demande de renouvellement du locataire, le bail comporte les mêmes conditions que le bail initial. Toutefois :

  • le loyer peut être révisé,
  • et les partis peuvent se mettre d’accord pour modifier certaines conditions.

Nouveau bail suite à une reconduction tacite

Lorsque le bail commercial est reconduit tacitement, ce dernier est conclu pour une durée indéterminée.

Ce renouvellement n’est pas sans conséquences :

  • le loyer peut être déplafonné à l’issue de la douzième année,
  • et le bail peut prendre fin à tout moment suite au congé donné par le bailleur ou suite à une demande de renouvellement du locataire refusée par le bailleur.

Le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial jusqu’à l’issue de la douzième année.

Il s’agit d’une situation à risque pour le locataire, qui n’a plus de garantie de présence et qui risque une révision de loyer déplafonnée.

 


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C – Média web sur l’entrepreneuriat et services pour entrepreneurs
Conseiller en création d’entreprise


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