Dans le cadre d’une transmission d’entreprise, la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce consiste en un engagement irrévocable du vendeur à céder son fonds de commerce à un acheteur (le bénéficiaire de la promesse), à un prix déterminé et selon les modalités définies.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce ?
Une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce est un engagement irrévocable du vendeur à céder son fonds de commerce à un bénéficiaire (l’acquéreur), à un prix déterminé et selon les modalités définies.
Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son fonds de commerce à un bénéficiaire et à un certain prix durant la période de validité de la promesse. Elle permet à l’acquéreur de disposer d’une exclusivité de négociation sur une durée convenue, durant laquelle il pourra auditer sa cible et boucler son financement.
La promesse unilatérale de vente ne doit pas être confondue :
- avec la promesse d’achat, qui émane de l’acquéreur,
- et avec la promesse synallagmatique, qui engage les deux parties.
La rédaction promesse unilatérale de vente de fonds de commerce
Sous peine de nullité, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par écrit. Il doit s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.
La promesse unilatérale de vente doit comporter plusieurs informations, et notamment préciser clairement les conditions de la levée d’option par le bénéficiaire. On y mentionne donc :
- l’identification des parties,
- l’identification du fonds de commerce concerné,
- le prix convenu,
- le délai dont dispose le bénéficiaire pour lever l’option,
- les modalités de la levée d’option par le bénéficiaire,
Ensuite, suivant ce qui a été convenu, il est possible d’ajouter d’autres clauses dans la promesse. Voici quelques exemples :
- une ou plusieurs condition(s) suspensive(s),
- une indemnité dite d’immobilisation, dont le bénéficiaire est redevable en cas de défaut de réalisation de la promesse de son fait,
- une possibilité d’un dédit pour le vendeur,
- une impossibilité, pour le bénéficiaire, de céder le bénéfice de la promesse à un tiers.
Attention : une indemnité d’immobilisation trop élevée peut entraîner la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente.
Le fonctionnement d’une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce
Une promesse unilatérale de vente fonctionne en plusieurs étapes :
- le vendeur effectue la promesse unilatérale de vente,
- le bénéficiaire accepte ou n’accepte pas la promesse unilatérale de vente,
- le bénéficiaire lève la promesse unilatérale de vente ou n’y donne pas suite.
La conclusion de la promesse unilatérale de vente
En premier lieu, le vendeur doit établir la promesse unilatérale de vente de son fonds de commerce en respectant les règles de forme indiquées ci-dessus.
Une fois que cette promesse de vente est effectuée, son bénéficiaire pourra l’accepter (il acte l’engagement du vendeur) ou non, puis la lever (il s’engage dans la réalisation de la vente) ou non.
L’acceptation de la promesse unilatérale de vente
L’acceptation de la promesse par le bénéficiaire consiste à prendre acte de l’engagement du vendeur. Il ne s’agit donc pas, pour le bénéficiaire de la promesse, à s’engager dans la vente du fonds de commerce mais simplement, par l’acceptation, de disposer d’un droit de décider ou non de lever l’option sans que le vendeur ne puisse se rétracter.
Aucune règle de forme n’est imposée sauf si la promesse de vente prévoit le contraire, ce qui est logiquement conseillé.
Enfin, comme nous l’indiquons ci-dessous, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les 10 jours qui suivent son acceptation afin que celle-ci soit valable. Le rédacteur de la promesse est tenu d’informer le bénéficiaire de son obligation de l’enregistrer.
La levée de la promesse unilatérale de vente
La levée de la promesse par le bénéficiaire consiste, pour ce dernier, à accepter la proposition effectuée par le vendeur. L’acheteur accepte donc d’acquérir le fonds de commerce dans les conditions prévues par la promesse unilatérale de vente.
Pour y procéder, il convient de respecter les modalités de levée prévues dans la promesse, ainsi que le délai pour lever l’option.
A défaut de levée d’option dans le délai prévu, la promesse unilatérale de vente n’est plus valable.
L’enregistrement de la promesse de vente du fonds de commerce
La promesse de vente d’un fonds de commerce doit être enregistrée aux impôts lorsqu’elle est unilatérale, acceptée et rédigée sous seing privé.
Afin qu’elle soit valable, la promesse doit être enregistrée par son bénéficiaire dans les 10 jours suivants son acceptation. A cette occasion, un droit d’enregistrement fixe d’un montant de 125 euros est dû.
L’enregistrement de la promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce n’est donc pas requis dans les cas suivants :
- la promesse unilatérale de vente n’a pas été acceptée,
- la promesse unilatérale de vente est acceptée et levée simultanément,
- la promesse unilatérale de vente est établie par acte authentique.
Egalement, les promesses synallagmatiques de vente et les promesses d’achat ne doivent pas faire l’objet d’un enregistrement.
A lire également sur la cession de fonds de commerce :
