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La location-gérance de fonds de commerce

Le contrat de location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce concède à une tierce personne la gérance de son fonds de commerce, à ses risques et périls. Pendant toute la durée du contrat, le locataire-gérant prend toutes les décisions de gestion. Le propriétaire l’interdiction de s’immiscer dans la gestion du fonds de commerce et se contente de percevoir des loyers.

Cet outil est souvent utilisé préalablement à la cession du fonds de commerce. Le locataire peut ainsi éviter de supporter tout de suite l’acquisition du fonds, et dispose d’un certain temps qui lui permettra de juger plus efficacement le potentiel de l’entreprise.

N’étant pas engagé définitivement, le locataire pourra renoncer à acquérir le fonds, au cas où celui-ci ne lui donne pas satisfaction, ou pour tout autre motif.

1. Intérêt et inconvénients de la location-gérance

Cela permet au bailleur de conserver la propriété de son fonds et de percevoir des redevances. De plus, un locataire-gérant compétent lui permettra d’accroître la valeur de son fonds de commerce. Néanmoins, le bailleur peut très bien voir la valeur de son fonds diminuer au cas où le locataire-gérant n’est pas assez compétent.

Du côté du bailleur (si celui-ci est une personne physique), les profits retirés de la mise en location sont considérés comme étant non-professionnels. Il ne pourra donc pas imputer l’éventuel déficit sur ses revenus globaux.

Cet outil est souvent utilisé préalablement à la cession du fonds de commerce. Le locataire peut ainsi éviter de supporter tout de suite l’acquisition du fonds, et dispose d’un certain temps qui lui permettra de juger plus efficacement le potentiel de l’entreprise.

N’étant pas engagé définitivement, le locataire pourra renoncer à acquérir le fonds, au cas où celui-ci ne lui donne pas satisfaction, ou pour tout autre motif.

A défaut de clause contraires, le locataire, même s’il a fait croître la valeur du fonds de commerce, n’a aucun droit sur le fonds à la fin du contrat et n’a droit à aucune indemnité.

2. Conditions préalables nécessaires

Le propriétaire doit avoir exploité son fonds de commerce pendant au moins deux ans. Il existe néanmoins quelques dérogations (notamment vis-à-vis des héritiers et légataires d’un exploitant décédé).

Au cas où un bail commercial, nécessitant une exploitation personnelle du fonds et étant toujours en cours, a été conclu antérieurement à la mise en location-gérance, le propriétaire doit demander l’autorisation au propriétaire des locaux.

Le locataire doit avoir la capacité d’exploiter le fonds. Il doit également s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés et s’engager à exploiter le fonds sans en changer l’activité.

3. Caractéristiques du contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance est, selon le choix des parties, conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Un avis dans un journal d’annonces légales doit être publié dans les quinze jours qui suivent la signature du contrat.

Des clauses peuvent être prévues au contrat afin d’anticiper diverses situations (par exemple, une indemnité compensatrice au cas où le locataire a fait prospérer la valeur du fonds de commerce).

4. Situation fiscale du bailleur

La mise en location-gérance n’est pas considérée comme une cession d’entreprise ou une cessation d’activité. Il n’y a donc pas d’imposition d’une éventuelle plus-value et d’imposition immédiate des bénéfices réalisés entre la dernière date de clôture et la date de mise en location-gérance du fonds.

Le bailleur percevra des redevances, dont le montant est librement fixé par les parties (attention néanmoins aux cessions déguisées), et qui sont assujetties à la TVA. Il est également assujetti à la contribution économique territoriale au titre de son activité.

Au cas où le bailleur est une personne physique, les bénéfices sont imposables dans la catégorie des BIC non-professionnels. Les redevances sont également, en règle générale, soumises à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux.

5. Situation fiscale du locataire-gérant

Les redevances payées sont normalement déductible du bénéfice imposable. Une cession déguisée ou un acte anormal de gestion (le fait d’accepter de payer des redevances beaucoup trop élevées) peuvent remettre en cause la déductibilité des ces redevances.

Il récupère la TVA grevant les redevances et est assujetti à la contribution économique territoriale au titre de l’exploitation du fonds de commerce, sous réserve des éventuelles exonérations dont il peut bénéficier.

6. Responsabilité

Le propriétaire d’un fonds de commerce mis en location-gérance est solidairement responsable avec le gérant libre des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds et cela jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la publication du contrat de gérance libre.

Le propriétaire d’un fonds de commerce est solidairement responsable, avec l’exploitant du fonds, des impôts directs établis à raison de l’exploitation de ce fonds.

7. La fin du contrat

A la fin du contrat, le bailleur reprend son fonds  mis en location-gérance soit pour l’exploiter lui-même, soit pour le donner à nouveau en location-gérance, soit le céder au précédent locataire-gérant (cas le plus fréquent).

Le locataire, à défaut de clauses contraires, n’est propriétaire de rien à la fin du contrat, n’a pas droit à une compensation financière et au renouvellement automatique du contrat.


Pierre FaconPierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise. 


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