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Le droit au bail : qu’est-ce que c’est ?

Lors d’une création ou d’une reprise d’entreprise, l’entrepreneur devra dans certains cas acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial.

Nous allons vous présenter dans cet article ce qu’est le droit au bail.

DROIT AU BAIL

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail fait généralement partie intégrante du fonds de commerce. Il représente le montant que l’acheteur verse ou doit au locataire précédent, afin de bénéficier des dispositions et droits garantis par les baux commerciaux (droit à renouvellement, indemnité d’éviction…). Il peut également représenter la sous-évaluation des loyers par rapport au prix de marché.

Le vendeur va donc monnayer le fait que le loyer qu’il a négocié antérieurement un loyer sous-évalué par rapport au prix de marché.

L’achat du droit au bail va permettre à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.

Une précision s’impose : lorsque la somme est versée par le locataire au profit du propriétaire lors de l’entrée en jouissance, on parle de « pas-de-porte » ou encore  de « droit d’entrée ». Le traitement fiscal du pas-de-porte est différent de celui du droit au bail, que nous aborderons un peu plus loin.

La cession ou l’apport du droit au bail

Le droit au bail peut être céder avec le fonds de commerce ou indépendamment de celui-ci. Egalement, il peut faire l’objet d’un apport isolé ou intégré dans un fonds de commerce (l’apport du droit au bail).

La cession du droit au bail indépendamment du fonds de commerce requiert, dans la plupart des baux, un accord préalable du bailleur. Si le droit au bail est cédé sans l’accord du bailleur imposé par une clause du bail, ce dernier risque la résiliation.  Ce premier cas s’observe lorsque le locataire veut céder son droit au bail à un tiers qui n’acquiert part, dans le même temps, le fonds de commerce.

La cession droit au bail peut également intervenir lors de la cession du fonds de commerce. En principe, le bailleur ne peut s’y opposer (Art. L.145-16 du Code de Commerce). L’acquéreur doit exercer la même activité que l’ancien locataire et donc exploiter la même clientèle.

Cependant, dans certains cas, le bailleur peut imposer une clause d’agrément dans le bail et ainsi multiplier les formalités. Celle-ci obligera le vendeur à soumettre l’acquéreur à l’agrément du bailleur.

En cas de refus d’agrément, le bailleur devra se justifier d’un intérêt légitime. Le bailleur peut également décider, par le biais une clause insérée dans le bail, d’intervenir dans l’acte de cession du droit au bail.

Dans tous les cas, la cession du droit au bail doit être notifiée au bailleur.

Imposition de la vente du droit au bail

La loi prévoit que pour le cédant, la vente du droit au bail est imposée dans les conditions de droit commun dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Cela signifie donc que le produit tiré de la vente du droit au bail ne sera pas imposé suivant des règles particulières, mais comme les autres produits courants de l’entreprise.

Amortissement du droit au bail

Chez l’acquéreur, le droit au bail est enregistré à l’actif du bilan, dans un compte d’immobilisation incorporelle (compte 206).

Le droit au bail peut faire l’objet d’un amortissement sur sa durée d’utilisation c’est-à-dire la durée du bail (méthode préconisée par les praticiens). Il est également possible de considérer que le droit au bail n’est pas amortissable : il fera l’objet d’une dépréciation si sa valeur probable de réalisation est devenue inférieure à sa valeur comptable.

Attention : fiscalement, l’amortissement du droit au bail n’est pas reconnu par l’administration.

Pendant la période d’amortissement du droit au bail, il est donc nécessaire de réintégrer sur la liasse fiscale l’amortissement non déductible. En contrepartie, lors de la sortie de l’actif du droit au bail, il est permis de déduire sur la liasse fiscale les amortissements antérieurement réintégrés.

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Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise


1 commentaire sur “Le droit au bail : qu’est-ce que c’est ?”

  1. Kiwi dit :

    Très bon site, très bons articles, clairs et lisibles par les non initiés. Bravo aux rédacteurs et merci.

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