Lorsque l’entrepreneur souhaite prendre des locaux en location pour l’exercice d’une activité non commerciale, il aura la possibilité de conclure un bail professionnel.
Le bail professionnel est beaucoup plus souple et laisse d’avantage de libertés aux parties pour fixer les règles de fonctionnement de la location.
Possibilités de recours au bail professionnel
Tout d’abord, pour pouvoir contracter un bail professionnel, les locaux doivent être affectés à l’exercice d’une activité professionnelle. Il n’est donc pas possible de conclure un bail professionnel sur des locaux à usage d’habitation.
Ensuite, un critère relatif à l’activité du locataire doit également être respecté. Ce dernier doit obligatoirement :
- Exercer une activité non commerciale (expert-comptable, avocats, kiné, médecin, assureur…) ;
- Ou une activité artisanale à condition qu’il n’existe pas de fonds artisanal.
Les caractéristiques du bail professionnel
Le bail professionnel doit être obligatoirement rédigé par écrit et doit avoir une durée minimale de 6 ans. La rédaction du contrat sera effectuée par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans.
Aucune règle particulière n’est prévue au niveau de la fixation du loyer, qui est négocié librement par les parties (sous réserve de respecter les mêmes règles que nous avons vu pour la fixation du loyer des baux commerciaux) et qui peut être révisable ou non.
Lorsque le bail professionnel arrive à terme, il est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure).
Le locataire ou le bailleur peut toutefois donner son congé six mois au moins avant le terme du bail pour éviter le renouvellement.
Contrairement au bail commercial, le locataire n’aura ici aucun droit au renouvellement, ce qui constitue un gros inconvénient.
Le contenu du contrat de bail professionnel
Aucune règle de forme n’encadre le bail professionnel, son contenu est donc librement fixé par les parties. En pratique, le bail professionnel doit contenir les informations suivantes :
- l’identité des parties,
- la durée du bail professionnel et ses modalités de renouvellement,
- le montant du loyer et les modalités de paiement,
- les modalités de révision du loyer,
- un rappel du droit de résiliation du locataire,
- un rappel des modalités pour donner congé à l’expiration du bail,
- les obligations des parties,
- la juridiction compétente en cas de litige.
L’état des lieux effectué à l’occasion de la prise de possession des locaux doit être annexé au contrat de bail professionnel.
La résiliation du bail professionnel
Le locataire a la possibilité de résilier le bail professionnel par LRAR ou acte d’huissier, et il doit pour cela respecter un préavis de six mois.
Ensuite, chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le bail professionnel à son expiration en respectant un délai de préavis de six mois.
Bail professionnel / bail commercial, quelles différences ?
Le bail professionnel et le bail commercial sont deux types de baux qui obéissent à une réglementation différente. Le tableau ci-dessous synthétise les différence entre un bail professionnel et un bail commercial :
| Bail commercial | Bail professionnel | |
| Forme | écrit non obligatoire (mais recommandé) | écrit obligatoire |
| Activités éligibles | artisanales ou commerciales, et activité non commerciales lorsque les parties ont convenues de se placer sous ce statut | non commerciales |
| Durée | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Loyer | librement fixé par les parties | librement fixé par les parties |
| Révision du loyer | triennale ou selon une périodicité définie dans une clause d’échelle mobile | librement fixé par les parties |
| Sous-location | possible avec l’autorisation du bailleur | opossible en l’absence de clause contraire |
| Droit au renouvellement du locataire | oui | non |
| Droit de résiliation du locataire | à l’issue de chaque période triennale ou par commun accord avec le bailleur | à tout moment en respectant un préavis de 6 mois |
| Droit de résiliation du bailleur | par commun accord avec le locataire | à l’expiration du bail en respectant un préavis de 6 mois |
A lire également sur les baux :
bonsoir
je dois signer rapidement un bail professionnel de 6 ans
l’agence me demande 12672 € pour ses frais. le loyer HT est de 4000€
cela me parait excessif
quelle est la règle?
merci de votre retour
Bonjour,
Cela représente une commission de 26%, c’est élevé.
Bonjour
J’ai un bail professionnel qui arrive à expiration.Le propriétaire souhaite vendre le local et me l’a signifié par lettre recommandé 6 mois avant la fin du bail.
Ne souhaitant pas l’acheter est-ce que je peux partir durant les 6 mois ? dois-je donner un préavis?
Sauf accord du bailleur, vous devez aller au terme du bail.
Bonjour,
je voudrais savoir si le préavis reste toujours de 6 mois pour le locataire après trois renouvellement successifs par tacite reconduction.
Merci
Bonjour,
Oui, pour moi c’est bien le cas.
Bonjour,
Si c’est l’activité qui détermine le type de bail, dans le cas d’une activité inscrite au RCS avec un code Naf 5911B (Réalisation, production et création de films institutionnels et publicitaires) est-ce une activité commerciale ou une activité libérale ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Je ne pense pas que votre activité soit libérale.
Vous devriez confirmer cela auprès du centre de formalités des entreprises.
Bonjour.
J’ai signé un bail professionnel le 1 janvier 2013. Aujourd’hui, mon propriétaire (qui est aussi ma collègue) m’annonce qu’elle souhaite mettre en vente son bien et que si elle ne trouve pas de professionnel à qui vendre pour reprendre le bail, elle changera la destination du bien en logement d’habitation, ce qui selon elle lui permet de rompre mon bail quand elle le souhaite sous réserve de lettre RAAR et six mois de préavis.
Je pense de mon côté être en droit d’aller au bout de mes 6 ans de bail.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Pour moi, seul le locataire peut mettre fin au bail de manière anticipée (avant la fin des 6 ans) sous réserve d’un préavis de 6 mois. Le bailleur peut uniquement y mettre fin à l’issue de la durée.
Bonjour,
J’ai conclu un bail professionnel pour mon activité libérale en 2010. J’ai reçu une lettre de résiliation de bail par huissier exactement dans le délai de six mois avant le terme du bail, le 10 Mai 2016 pour une fin de bail le 10 Novembre. Le déménagement de mon activité et la libération du local aura lieu le 10 Septembre. Suis-je obligé de verser les 2 derniers mois de loyers ?
Avec tous mes remerciements,
Cordialement,
P.Legrand
Bonjour,
Sauf en cas d’accord avec le bailleur, oui vous êtes obligé de verser les 2 derniers mois.