Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont deux actes juridiques aux conséquences biens différentes pour le vendeur et pour l’acquéreur.
Afin que vous puissiez bien appréhender la différence entre ces deux contrats, nous vous présentons dans ce dossier :
- les caractéristiques du compromis de vente de fonds de commerce,
- les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce,
- et les différences importantes entre ces deux contrats.
Les caractéristiques du compromis de vente de fonds de commerce
Le compromis de vente d’un fonds de commerce est un contrat dans lequel le cédant ET l’acquéreur s’engage dans la vente du fonds de commerce à un prix déterminé. Ainsi, les deux parties sont engagées dans la transaction, ce qui n’est pas le cas dans une promesse unilatérale de vente.
Ce contrat doit être obligatoirement rédigé par écrit, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (obligatoire dans certains cas). Plusieurs informations obligatoires doivent y figurer. A défaut, l’acte encourt la nullité.
L’acquéreur qui signe un compromis de vente verse généralement un dépôt de garantie (entre 5% et 10% du prix de vente) qui s’imputera sur le prix de la cession lors de la signature de l’acte définitif.
Pour être valable, le compromis de vente d’un fonds de commerce ne doit pas faire l’objet d’un enregistrement aux impôts.
Ce dossier présente en détail ce contrat : le compromis de vente d’un fonds de commerce.
Les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce
La promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce est un contrat dans lequel le vendeur s’engage à céder son fonds de commerce à un acquéreur, à un prix déterminé et selon les modalités définies. L’acquéreur ne fournit aucun engagement, il décidera de lever ou non l’option qui lui est accordée.
Ce contrat doit être obligatoirement rédigé par écrit, sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Aucun texte de loi ne prévoit des informations obligatoires dont l’omission entraînerait la nullité de l’acte. Toutefois, pour des raisons pratiques, plusieurs informations essentielles doivent y figurer (description du fonds, prix, délai de la promesse…).
Une indemnité d’immobilisation due par l’acquéreur peut être prévue dans la promesse unilatérale. A défaut de réalisation de la promesse du fait de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation sera conservée par le vendeur.
Si l’acquéreur l’accepte (ce qui ne signifie pas qu’il lève l’option) et qu’elle est rédigée sous seing privé, la promesse unilatérale doit être enregistrée aux impôts dans les dix jours suivants son acception afin d’être valable.
Ce dossier présente en détail ce contrat : la promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce.
Les différences entre le compromis et la promesse de vente
Le tableau ci-dessous vous récapitule les différences entre un compromis de vente de fonds de commerce et une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce.
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
| Rédaction du contrat | Acte écrit, sous seing privé ou authentique | Acte écrit, sous seing privé ou authentique |
| Informations obligatoires | Oui, article L 141-1 du Code de commerce | Non, mais il faut évidemment y indiquer plusieurs informations essentielles |
| Enregistrement aux impôts | Non | Obligatoire pour être valable en cas d’acceptation de l’acquéreur et s’il s’agit d’un acte sous seing privé |
| Les parties engagées | Le vendeur et l’acquéreur | Le vendeur uniquement |
| Désistement du vendeur | Impossible | Impossible, sauf si la promesse n’est pas acceptée |
| Désistement de l’acquéreur | Impossible | Possible, en ne levant pas l’option |
| Incorporation de conditions suspensives | Possible | Possible |
Si vous êtes dans une phase de négociation pour la cession d’un fonds de commerce et que vous souhaitez matérialiser un accord, prenez donc le temps d’étudier les différents contrats possibles et faites-vous accompagner par un professionnel.
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