Une opération de crédit-bail immobilier est régit par des règles fiscales particulières, que ce soit au niveau du bailleur ou du locataire.
Voici la fiscalité applicable à une opération de crédit-bail immobilier.
Fiscalité en cours de crédit-bail immobilier
Durant la période de location prévue dans le contrat de crédit-bail immobilier, le locataire verse des loyers au bailleur.
Fiscalité du bailleur sur les loyers
Les loyers perçus sont assujettis à la TVA au taux normal d’imposition et ils constituent des produits imposables.
Fiscalité du locataire sur les loyers
En principe, les loyers versés par le locataire sont des charges déductibles du résultat fiscal.
Toutefois, lorsque le prix prévu dans la levée d’option est inférieur au prix du terrain (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996), la fraction égale à l’écart n’est pas déductible fiscalement.
Enfin, un régime spécial est prévu pour les immeubles à usage de bureaux situés en Ile-de-France et dont la construction s’est achevée postérieurement au 31 janvier 1995. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter les points 80 à 140 du BOI BIC 60-30-10.
Fiscalité en cas de cession du crédit-bail immobilier en cours
Pour diverses raisons, le locataire peut être amené à céder le crédit-bail immobilier en cours à une autre entreprise. Une plus-value professionnelle est alors constatée pour un montant égal :
- au prix de cession,
- moins le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location.
L’imposition de la plus-value dépend du régime fiscal de l’entreprise :
- normalement à l’impôt sur les sociétés lorsque l’entreprise est à l’IS,
- ou suivant le régime des plus-values à court terme et à long terme lorsque l’entreprise est à l’IR.
Fiscalité du locataire en cas de levée de l’option d’achat
Lorsque le locataire lève l’option d’achat à l’issue du bail, il devient propriétaire de l’immeuble. Cette option entraîne plusieurs retraitements fiscaux.
Réintégration fiscale à effectuer
La législation prévoit que le locataire (désormais propriétaire) doit se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier.
Il y a donc lieu de procéder fiscalement à une réintégration dont le montant est obtenu grâce au calcul suivant :
- valeur de l’immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier,
- moins montant de la levée d’option,
- moins montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s’il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier,
- moins total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996).
Exemple : une entreprise prend un immeuble, d’une valeur de 200 000 euros (dont 20 000 euros pour le terrain), en crédit-bail le 1er janvier N avec un loyer annuel de 19 900 euros (dont 2 000 euros non déductibles) et une option d’achat de 10 000 euros le 31 décembre N+10.
L’entreprise lève l’option à l’issue du contrat. A cette date, en prenant l’hypothèse que le bien soit amorti sur 25 ans, elle doit effectuer une réintégration fiscale de 98 000 euros.
Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 20 000 = 98 000 euros
Dispenses possibles de réintégration fiscale
Deux mesures de faveur sont prévues pour les PME en cas de levée d’option lorsque l’immeuble est situé dans certaines zones aidées :
1) L’entreprise peut bénéficier d’une dispense de réintégration fiscale lorsque :
- le contrat a été conclu entre le 01 janvier 1996 et le 31 décembre 2006,
- le contrat de crédit-bail immobilier a une durée d’au moins 15 ans,
- l’immeuble est à usage industriel ou commercial,
- et l’immeuble est situé dans une zone éligible à la prime d’aménagement du territoire, les territoires ruraux de développement prioritaire et les ZRU.
2) L’entreprise peut également bénéficier d’une dispense de réintégration fiscale lorsque :
- le contrat a été conclu entre le 01 janvier 2007 et le 31 décembre 2014,
- et l’immeuble est situé dans une ZAFR, une ZRR ou une ZRU.
Prix de revient fiscal de l’immeuble et amortissement
Le prix de revient fiscal de l’immeuble est égal à la somme suivante :
- prix de la levée d’option,
- plus réintégration fiscale,
- plus quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996).
Remarque : en comptabilité, le bien est immobilisé pour un montant égal au prix de la levée d’option, il y a donc une différence entre la fiscalité et la comptabilité.
En conséquence, il y aura également une différence entre les amortissements comptables et les amortissements fiscaux. Un amortissement dérogatoire doit être effectué lorsque la base fiscale est supérieure à la base comptable (cas habituel).
La durée d’amortissement à retenir correspond à la durée d’utilisation du bien à la date de la levée d’option.
