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Bail professionnel et bail commercial : quelles différences ?

Le bail professionnel et le bail commercial sont encadrés par une législation qui leur est propre et qui comporte des différences à plusieurs niveaux : en matière d’activités éligibles, de durée, de droit au renouvellement… Cette étude vous propose une comparaison entre le bail professionnel et le bail commercial sur les éléments importants.

En pratique, ce comparatif intéresse surtout les professions non commerciales, qui ont la possibilité de conclure un bail professionnel ou un bail commercial pour la prise de leurs locaux. Pour les activités commerciales, artisanales et industrielles, seul le recours au bail commercial est possible.

Différences entre un bail commercial et un bail professionnel

Les différences entre un bail professionnel et un bail commercial

Une utilisation pour des activités différentes

Tout d’abord, le bail commercial et le bail professionnel sont utilisés pour des activités différentes : le bail commercial est consacré aux activités commerciales, industrielles et artisanales, alors que le bail professionnel s’adresse principalement aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.

Les entreprises ayant une activité non commerciale (activités BNC) ou une activité de travaux immobiliers peuvent toutefois demander une soumission volontaire du contrat de location au statut des baux commerciaux.

Par contre, les entreprises ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale ne peuvent pas opter pour le statut des baux professionnels.

Une durée minimum obligatoire plus importante dans le cas d’un bail commercial

Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans, alors qu’un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.

Une possibilité de résiliation à tout moment pour le locataire avec le bail professionnel

Le locataire qui conclut un bail professionnel a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.

Cette faculté est encadrée avec un bail commercial, le locataire ne pouvant demander la résiliation anticipée du contrat de bail qu’à l’expiration de chaque période triennale et en donnant congé au moins 6 mois à l’avance.

Aucun droit au renouvellement pour le locataire avec le bail professionnel

Dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location qui est d’ordre public. Aucune clause du bail commercial ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement.

Par contre, dans le cas d’un bail professionnel, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

Les autres différences entre le bail professionnel et le bail commercial

Voici quelques autres différences de fonctionnement entre le bail professionnel et le bail commercial :

  • Au niveau des règles de forme, un bail professionnel est obligatoirement rédigé par écrit. Par contre, l’écrit n’est pas obligatoire pour un bail commercial (il est toutefois recommandé).
  • En matière de révision du montant du loyer, elle peut intervenir, dans un bail commercial, légalement à l’issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision sauf si une clause du bail le prévoit.
  • En matière de calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir dans le cas d’un bail professionnel est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Pour un bail commercial, l’indice à retenir est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’ILAT pour les autres activités.
  • En matière de sous-location, le locataire sous contrat de bail commercial ne peut sous-louer le local que si une clause du bail le prévoit ou si le bailleur l’y autorise. Avec un bail professionnel, le locataire peut effectuer une sous-location, sauf si une clause du bail lui interdit.
  • En matière de cession du bail, elle est autorisée dans le cas d’un bail professionnel mais peut être interdite totalement ou partiellement dans le contrat. Dans le cas d’un bail commercial, la cession ne peut être interdite dans le cas d’une cession du fonds commercial, industriel ou artisanal. Les modalités de la cession peuvent être encadrées.

Tableau comparatif entre le bail professionnel et le bail commercial

Ce tableau comparatif synthétise les différences existantes entre un bail professionnel et un bail commercial :

Bail professionnel Bail commercial
Règles de forme Contrat écrit obligatoirement, acte authentique ou sous seing privé Contrat écrit non obligatoire
Activités éligibles Activités non commerciales, travaux immobiliers Activités commerciales, industrielles et artisanales. Activités non commerciales en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux
Durée du bail 6 années minimum, durée indéterminée impossible 9 années minimum, durée indéterminée impossible
Loyer du bail Librement fixé par les parties Librement fixé par les parties
Dépôt de garantie Possible avec un montant librement fixé par les parties. Possible avec un montant librement fixé par les parties. Il produit des intérêts au profit du locataire lorsqu’il excède certains plafonds (voir ICI)
Etat des lieux Obligatoire lors de la prise en possession des locaux puis lors de leur restitution Obligatoire lors de la prise en possession des locaux puis lors de leur restitution
Charges courantes et impôts à supporter par le locataire Les dépenses et les impôts à supporter sont indiquées au moyen d’un état annexé au bail comportant un inventaire et une répartition. Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire Les dépenses et les impôts à supporter sont indiquées au moyen d’un état annexé au bail comportant un inventaire et une répartition. Les dépenses d’entretien courant sont en principe à la charge du locataire
Dépenses de travaux à supporter par le locataire Librement convenu par les parties dans le bail Le locataire supporte les dépenses d’entretien courant et les réparations des dégradations de son fait ou causées par des tiers. Une clause de bail peut mettre d’autres dépenses à sa charge
Révision du loyer en cours de bail Possible. Une clause doit être prévue à cet effet dans le bail et la révision est calculée suivant un indice de référence (l’ILAT) Légalement à chaque période triennale ou à tout moment en cas de clause d’échelle mobile. La révision est calculée suivant un indice de référence (l’ILC ou l’ILAT suivant l’activité)
Résiliation anticipée par le locataire Possible à tout moment, un préavis de 6 mois est nécessaire Possible à l’issue de chaque période de 3 années. Pour les baux de plus de 9 ans, cette faculté de résiliation anticipée peut être interdite
Résiliation anticipée par le bailleur Impossible Possible dans des cas limités à l’issue de chaque période de 3 années. Une indemnité d’éviction est due au locataire
Sous-location du bail par le locataire Possible sauf si une clause l’interdit Impossible, sauf si le bail le permet ou avec l’autorisation du bailleur
Cession du bail par le locataire Possible, sauf si le bail l’interdit Possible, le bail ne peut l’interdire lorsqu’elle est englobée dans le cession du fonds, seules les modalités peuvent être encadrées
Droit au renouvellement du bail Aucun droit de renouvellement pour le locataire Droit d’ordre public au profit du locataire, la demande doit être faite dans les 6 mois précédents l’expiration du bail. Des cas de refus de renouvellement sans indemnité sont prévus par la loi

 


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise.


1 commentaire sur “Bail professionnel et bail commercial : quelles différences ?”

  1. Charles dit :

    Excellent article, très clair et parfaitement détaillé, merci beaucoup !

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